Airbnb: πότε η βραχυχρόνια μίσθωση αλλάζει φορολογικό χαρακτήρα;

Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb ξεκίνησε ως τρόπος να αξιοποιεί κανείς ένα δεύτερο ακίνητο, όμως η φορολογική της μεταχείριση δεν παραμένει πάντα ίδια. Ανάλογα με την κλίμακα, τον τρόπο οργάνωσης και τις υπηρεσίες που παρέχονται, το εισόδημα αυτό μπορεί να φορολογηθεί είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία είτε ως επιχειρηματικό εισόδημα, με σημαντικές διαφορές στον τρόπο υπολογισμού του φόρου.

Η βασική διάκριση

Καταρχήν, η βραχυχρόνια εκμίσθωση ενός ή δύο ακινήτων από φυσικό πρόσωπο, χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών πέρα από τη διαμονή (π.χ. χωρίς πρωινό, καθαρισμό κατά τη διάρκεια της διαμονής ή άλλες ξενοδοχειακού τύπου υπηρεσίες), εντάσσεται συνήθως στο καθεστώς εισοδήματος από ακίνητη περιουσία. Όταν όμως η δραστηριότητα αποκτά μεγαλύτερη κλίμακα —πολλά ακίνητα, συστηματική οργάνωση, παροχή πρόσθετων υπηρεσιών— η φορολογική αρχή μπορεί να θεωρήσει ότι πρόκειται ουσιαστικά για επιχειρηματική δραστηριότητα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε υποχρεώσεις (έναρξη δραστηριότητας, ενδεχόμενη υπαγωγή σε ΦΠΑ, διαφορετική κλίμακα φορολόγησης).

Ο αριθμός των ακινήτων ως κριτήριο

Ένα από τα κριτήρια που έχουν χρησιμοποιηθεί για τη διάκριση είναι ο αριθμός των ακινήτων που εκμισθώνονται βραχυχρόνια από το ίδιο πρόσωπο. Η διάθεση περισσότερων ακινήτων ταυτόχρονα μέσω πλατφόρμας τείνει να αντιμετωπίζεται ως ένδειξη οργανωμένης επιχειρηματικής δραστηριότητας και όχι απλής αξιοποίησης προσωπικής περιουσίας, ανεξάρτητα από το αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες.

Παρεχόμενες υπηρεσίες

Το δεύτερο βασικό κριτήριο είναι η φύση των υπηρεσιών που συνοδεύουν τη διαμονή. Η απλή διάθεση του χώρου, έστω με βασικό καθαρισμό πριν και μετά τη διαμονή, διαφέρει από υπηρεσίες που προσομοιάζουν σε ξενοδοχειακή λειτουργία —καθημερινός καθαρισμός, παροχή γευμάτων, υποδοχή επισκεπτών. Όσο οι υπηρεσίες πλησιάζουν στο ξενοδοχειακό πρότυπο, τόσο αυξάνεται η πιθανότητα η δραστηριότητα να χαρακτηριστεί επιχειρηματική.

Σημεία που αξίζει να παρακολουθούνται

• Ο συνολικός αριθμός ακινήτων που διατίθενται βραχυχρόνια από το ίδιο πρόσωπο ή οικογένεια
• Το είδος των υπηρεσιών που παρέχονται πέρα από την απλή διαμονή
• Η τακτικότητα και ο βαθμός οργάνωσης της δραστηριότητας (π.χ. ύπαρξη ξεχωριστής διαχειριστικής δομής)
• Η καταχώριση και τήρηση υποχρεώσεων στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης

Ο χαρακτηρισμός μιας δραστηριότητας Airbnb ως απλή εκμίσθωση ή ως επιχειρηματική δραστηριότητα δεν είναι πάντα προφανής εκ των προτέρων, και η μετάβαση από τη μία κατηγορία στην άλλη μπορεί να συμβεί σταδιακά καθώς η δραστηριότητα μεγαλώνει — κάτι που αξίζει να επανεξετάζεται περιοδικά και όχι μόνο μία φορά κατά την έναρξη.