Ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν: πότε φορολογούνται;

Ένα ζήτημα που απασχολεί συχνά ιδιοκτήτες ακινήτων είναι το τι συμβαίνει φορολογικά όταν ο μισθωτής σταματά να πληρώνει το ενοίκιο. Η γενική αρχή είναι ότι το εισόδημα από εκμίσθωση φορολογείται με βάση το δεδουλευμένο, δηλαδή το ποσό που προβλέπεται από τη σύμβαση μίσθωσης, ανεξάρτητα από το αν εισπράχθηκε πράγματι. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης φορολογείται αναπόφευκτα για χρήματα που ποτέ δεν είδε.

Η αρχή του δεδουλευμένου και η εξαίρεσή της

Καταρχήν, το ενοίκιο θεωρείται εισόδημα από τη στιγμή που καθίσταται απαιτητό βάσει της σύμβασης, όχι από τη στιγμή της πραγματικής είσπραξης. Ωστόσο, η νομοθεσία προβλέπει δυνατότητα να μη φορολογηθεί το ανείσπρακτο ενοίκιο, εφόσον ο ιδιοκτήτης έχει προχωρήσει σε συγκεκριμένες ενέργειες που αποδεικνύουν την προσπάθεια είσπραξης — τυπικά, δικαστική ή εξώδικη διεκδίκηση εντός συγκεκριμένης προθεσμίας από τη λήξη του φορολογικού έτους στο οποίο αφορά το ενοίκιο.

Τι απαιτείται για να αναγνωριστεί η μη είσπραξη

Η απλή δήλωση «δεν μου πλήρωσε» δεν αρκεί για να εξαιρεθεί το ποσό από τη φορολόγηση. Χρειάζεται τυπική τεκμηρίωση, συνήθως με διαταγή πληρωμής, αγωγή, ή άλλη ένδικη ενέργεια εναντίον του μισθωτή, ή σε ορισμένες περιπτώσεις καταγγελία της μίσθωσης λόγω μη καταβολής, εντός των χρονικών ορίων που τίθενται από τη σχετική νομοθεσία. Αν η προθεσμία αυτή παρέλθει άπρακτη, το ενοίκιο παραμένει καταρχήν φορολογητέο, ακόμη κι αν ποτέ δεν εισπραχθεί.

Τι γίνεται αν εισπραχθεί αργότερα

Αν ένα ενοίκιο που είχε δηλωθεί ως ανείσπρακτο εισπραχθεί σε μεταγενέστερο έτος —για παράδειγμα μετά από δικαστική απόφαση ή συμβιβασμό— φορολογείται στο έτος της πραγματικής είσπραξης, με βάση τα δεδομένα της συγκεκριμένης χρήσης. Αυτό σημαίνει ότι η ορθή αρχειοθέτηση των σχετικών εγγράφων —δικόγραφα, αποφάσεις, αποδεικτικά κοινοποίησης— χρειάζεται να διατηρείται για μεγάλο διάστημα, καθώς μπορεί να χρειαστεί να αποδειχθεί τόσο η αρχική μη είσπραξη όσο και η μεταγενέστερη είσπραξη.

Πρακτικά σημεία προσοχής

• Έγκαιρη έναρξη νομικής ενέργειας κατά του μισθωτή, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας
• Διατήρηση πλήρους φακέλου (σύμβαση μίσθωσης, οχλήσεις, δικόγραφα, αποδεικτικά επίδοσης)
• Παρακολούθηση του έτους στο οποίο πρέπει να δηλωθεί τυχόν μεταγενέστερη είσπραξη
• Έλεγχος αν η καταγγελία της μίσθωσης έχει δηλωθεί σωστά στο αντίστοιχο σύστημα ηλεκτρονικής μίσθωσης

Η φορολογική μεταχείριση των ανείσπρακτων ενοικίων εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την έγκαιρη και τυπικά ορθή αντίδραση του ιδιοκτήτη, γι’ αυτό η καθυστέρηση στην ανάληψη νομικών ενεργειών έχει συχνά άμεσο φορολογικό κόστος.