Φόρος επί του ενεργητικού: κίνητρο ή βάρος στο νέο περιβάλλον επιτοκίων;

Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και, σε διαφορετικό βαθμό, άλλα συλλογικά επενδυτικά σχήματα, δεν φορολογούνται στην Ελλάδα με τον συνήθη μηχανισμό φόρου εισοδήματος νομικών προσώπων επί των κερδών τους. Υπάγονται σε ειδικό καθεστώς φορολόγησης βασισμένο στο ενεργητικό τους — δηλαδή στην αξία των επενδύσεων που κατέχουν — και όχι στα λογιστικά τους κέρδη. Πρόκειται για σχεδιαστική επιλογή με σαφή λογική τη στιγμή που θεσπίστηκε. Το ερώτημα αν αυτή η λογική παραμένει εξίσου κατάλληλη σήμερα, σε ένα περιβάλλον επιτοκίων ουσιωδώς διαφορετικό από εκείνο της θέσπισής της, αξίζει να τεθεί ανοιχτά.

Η λογική του φόρου επί του ενεργητικού

Η επιλογή να φορολογείται η αξία του ενεργητικού αντί του κέρδους έχει συγκεκριμένα πλεονεκτήματα για ένα επενδυτικό όχημα αυτού του τύπου: προσφέρει προβλεψιμότητα φορολογικής επιβάρυνσης ανεξάρτητα από τη λογιστική εικόνα ενός συγκεκριμένου έτους, αποφεύγει τη διπλή φορολόγηση εισοδήματος στο επίπεδο του οχήματος και ξανά στο επίπεδο του επενδυτή, και απλοποιεί τη φορολογική διαχείριση χαρτοφυλακίων ακινήτων ή τίτλων με μεταβλητή απόδοση ανά έτος. Το μοντέλο αυτό είναι σύνηθες διεθνώς για επενδυτικά οχήματα αυτού του είδους, ακριβώς επειδή διευκολύνει τη σύγκριση και την ελκυστικότητά τους απέναντι σε άμεση επένδυση.

Ο σχεδιασμός αυτός έγινε, ωστόσο, σε συγκυρία παρατεταμένα χαμηλών ή και αρνητικών επιτοκίων, όπου το κόστος ευκαιρίας της κατοχής ενεργητικού —αντί ρευστότητας ή τίτλων σταθερού εισοδήματος— ήταν συγκριτικά χαμηλό, και όπου οι αποδόσεις των υποκείμενων επενδύσεων (ιδίως ακινήτων) κινούνταν σε ανοδική τροχιά που καθιστούσε τη φορολόγηση επί του ενεργητικού σχετικά ήπια σε σχέση με τις πραγματικές αποδόσεις.

Τι αλλάζει σε περιβάλλον υψηλότερων επιτοκίων

Σε ένα περιβάλλον όπου τα επιτόκια αναφοράς παραμένουν σε αισθητά υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία, η σχέση κόστους-οφέλους ενός φόρου υπολογιζόμενου επί του ενεργητικού, αντί επί του πραγματικού εισοδήματος, αλλάζει ποιοτικά. Όταν το κόστος χρηματοδότησης αυξάνεται και οι αποδόσεις ενδέχεται να συμπιέζονται ή να γίνονται περισσότερο ασταθείς, ένας φόρος που δεν λαμβάνει καθόλου υπόψη το πραγματικό αποτέλεσμα της επένδυσης μπορεί να μετατραπεί, σε συγκεκριμένα έτη ή για συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια, από ήπιο σε δυσανάλογα βαρύ — ή το αντίστροφο, ανάλογα με τον τρόπο που έχει διαμορφωθεί η βάση υπολογισμού και τους μηχανισμούς αναπροσαρμογής που τυχόν προβλέπει το πλαίσιο.

Δεν υπάρχει σήμερα δεδομένη απάντηση για το αν το ισχύον καθεστώς παραμένει ισορροπημένο ή αν χρειάζεται επαναξιολόγηση· αυτό εξαρτάται από παραμέτρους που διαφέρουν ανά σχήμα και ανά έτος, και δεν μπορεί να γενικευθεί με ασφάλεια.

Γιατί το ερώτημα έχει πρακτική σημασία

Για τη διοίκηση μιας ΑΕΕΑΠ ή ενός συλλογικού επενδυτικού σχήματος, η σταθερότητα του φορολογικού καθεστώτος είναι κρίσιμη παράμετρος επενδυτικού σχεδιασμού μακράς πνοής — πολύ περισσότερο από ό,τι σε επιχειρήσεις με βραχύτερο επενδυτικό ορίζοντα. Οποιαδήποτε συζήτηση αναθεώρησης του τρόπου υπολογισμού του φόρου επί του ενεργητικού, είτε προς αυστηροποίηση είτε προς χαλάρωση, θα επηρέαζε άμεσα την ελκυστικότητα αυτών των οχημάτων για θεσμικά κεφάλαια που αναζητούν έκθεση σε ακίνητη περιουσία ή συλλογικά επενδυτικά προϊόντα μέσω ελληνικής δομής. Το ζήτημα αξίζει να παρακολουθείται όχι ως θεωρητικό ερώτημα φορολογικής πολιτικής, αλλά ως παράγοντας που θα διαμορφώσει την ανταγωνιστικότητα αυτών των σχημάτων τα επόμενα χρόνια.